• Suvlasništvo nad nekretninom

Suvlasništvo nad nekretninom je situacija u kojoj se više subjekata pojavljuju kao vlasnici jedne stvari, u ovom slučaju nekretnine. U takvim slučajevima na samom objektu ne vidi se da je “podijeljen”, ali se pravno gledano on “dijeli” na više suvlasničkih dijelova prema ukupnoj vrijednosti. To znači da niti jedan suvlasnik ne može tvrditi kako posjeduje ekskluzivna prava za upravljanje nad nekretninom, a istovremeno niti jedan ne može prisvojiti određeni dio kuće/stana, na primjer sobu, kuhinju i slično.

Vlasništvo može biti i drugačije podijeljeno, na primjer po sadržaju, što bi značilo da jedan suvlasnik može imati pravo raspolaganja, a drugi korištenja nekretnine. Suvlasništvom se stvara posebna zajednica među pojedincima, a ono može nastati pravnim poslom, odlukom vlasti ili putem određenog zakona. Način na koji će suvlasnici upravljati nekretninom dogovara se među njima suglasno ili putem glasovanja. U ovakvim situacijama često dolazi do nesuglasica, a pošto su određene akcije potrebne kako bi se nekretnina održavala, a neke izvanredne kako bi se spriječilo njeno propadanje ili izvršila prodaja, do odluke se može doći i sudskim putem. Dobra ideja da se olakša odlučivanje je da se svi suvlasnici odluče zajednički imenovati upravitelja nad nekretninom.

Svaki suvlasnik svojim dijelom može samostalno raspolagati, a to znači da ga može i prodati. U takvim slučajevima najčešće ostali suvlasnici imaju pravo prvokupa, ali to nije obveza.

• Što je pravno jedinstvo nekretnine?

Imate u svom vlasništvu zemljište koje je upisano u knjige, ali kuća izgrađena na njemu nije i htjeli biste sve prodati. Što sad?
Novi Zakon o vlasništvu uveo je načelo pravnog jedinstva nekretnine po kojem se neupisane nekretnine na upisanom zemljištu također smatraju upisanima. Nekretnina, to jest kuća, smatra se neupisanom samo ako je i zemljište na njoj neupisano. Prema tome, načelo pravnog jedinstva kaže da je predmet kupoprodajnog ili sličnih ugovora cijela nekretnina, dakle zemljište i izgrađen objekt.
To znači da se u bilo kakvom ugovoru vezanom uz zgradu i zemljište mora poštivati načelo pravnog jedinstva ili taj ugovor neće biti moguće provesti u zemljišnim knjigama, a kupac se neće moći upisati kao vlasnik. U ovakvim situacijama bilo bi pametno kontaktirati pravnika ili agenciju za nekretnine.

• Što je to fiducija?

Za uzimanje bankarskog kredita nekretninu nekad treba prenijeti u vlasništvo banke radi osiguranja - postupak poznat pod nazivom fiducija. O čemu se ustvari radi?

U Hrvatskoj se praksi najčešće primjenjuje javnobilježničko osiguranje prijenosom vlasništva regulirano Ovršnim zakonom. Javnobilježničkim aktom, solemniziranom izjavom ili sudskim zapisnikom sklopa se pravni sporazum o tome da jedna strana radi osiguranja tražbine druge strane prenese na tu drugu stranu vlasništvo. Ako dužnik namiri potraživanje, onda je vjerovnik dužan vratiti vlasništvo. Ako se vjerovniku ne namiri dug, onda vjerovnik može prodati stečenu imovinu putem javnog bilježnika ili zatražiti od vlasnika da ga obavijesti zahtijeva li da se predmet osiguranja unovči preko javnog bilježnika. Ako se vlasnik ne odazove ili javni bilježnik ne uspije izvršiti prodaju, onda se smatra da je vjerovnik punopravni vlasnik predmeta osiguranja za cijenu koja odgovara iznosu osigurane tražbine s kamatama i troškovima te poreza. Kad javni bilježnik vrši prodaju na zahtjev vjerovnika, to se čini javnom dražbom. Kod fiducije regulirane Ovršnim zakonom na prijenos vlasništva radi osiguranja i na vraćanje vlasništva ne plaća se nikakav porez ili bilo koje drugo davanje koje bi se inače plaćalo.

Ipak, fiducija nije regulirana samo Ovršnim zakonom nego i zakonom koji regulira vlasničko-pravne odnose. Prema tom zakonu nije nužno da ugovor o prijenosu vlasništva bude u formi sudskog zapisnika, javnobilježničkog akta ili solemnizirane isprave. Dovoljno je da na ugovoru osoba koja prenosi nekretninu radi osiguranja ovjeri svoj potpis na ugovoru pa se temeljem takvog ugovora u zemljišnoj knjizi može izvršiti prijenos vlasništva. Iako je ovaj oblik na prvi pogled jeftiniji, ipak može biti vrlo nepovoljnan, jer ako izostane forma javnobilježničkog akta ili solemnizacija, onda se može smatrati da se ne radi o poslu reguliranom Ovršnim zakonom i da se na njega ne primijenjuje oslobođenje od plaćanja svih poreza i davanja kod prijenosa vlasništva radi osiguranja.

Da bi prijenos vlasništva radi osiguranja bio oslobođen plaćanja poreza, bitno je da forma ugovora bude onakva kakva je propisana Ovršnim zakonom. Kako se radi osiguranja najčešće prenosi vlasništvo nekoj komercijalnoj banci, izvjesno je i da će banka zahtijevati sastavljanje ugovora u formi javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave.

Oslobođenje od plaćanja poreza odnosi se na prijenos vlasništva radi osiguranja i na vraćanje vlasništva nakon što dužnik namiri dug. Ako bi pak došlo do prodaje nekretnine radi namirenja potraživanja ili do stjecanja punopravnog vlasništva na ime duga, onda se više ne radi o prijenosu vlasništva radi osiguranja, nego o stjecanju vlasništva. Tada je novi vlasnik nekretnine dužan platiti porez na promet nekretnina.

• Jamstvo kod plaćanja poreza

Sklopili ugovor o kupoprodajni nekretnine i prodavatelj je preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina, a porezna uprava poziva vas na plaćanje jer prodavatelj nije platio? Nema problema.
Obveznik poreza je stjecatelj nekretnine. Zakonska odredba o tome je prinudne naravi što znači da je ugovorne strane ne mogu mijenjati.
Međutim ako je prodavatelj ugovorom preuzeo obvezu, tada on solidarno jamči za plaćanje, pa odgovara na jednak način i pod jednakim uvjetima kao i glavni dužnik.
U takvom slučaju porezna uprava zadužuje kupca nekretnine kao poreznog obveznika a ne prodavatelja. Porezna uprava dostavlja rješenje o utvrđivanju porezne obveze na ime kupca, ali bi rješenje morala dostaviti i prodavatelju kao solidarnom jamcu.
Potrebno je provjeriti da li je porezna uprava rješenje o utvrđivanju porezne obveze dostavila prodavatelju te ako jest da li se on na to rješenje žalio i da li je odlučeno.
Ako porez na promet nekretnina po ugovoru nije plaćen u roku, porezna uprava može tražiti plaćanje bilo od  kupca bilo od prodavatelja kao solidarnog jamca ili čak od obojice.
Ako porezna uprava naplati porez od kupca kao poreznog obveznika, isti može od prodavatelja tražiti isplatu iznosa koji je podmirio na ime poreza.
Valja napomenuti i da je kupac kao porezni obveznik dužan podnijeti prijavu nastanka porezne obveze, bez obzira na činjenicu da je prodavatelj ugovorom preuzeo obvezu plaćanja.

• Porez na promet nekretninama

Vrijeme je da zaključimo s porezima na nekretnine na ovome blogu. Nakon ovoga znati ćete vjerojatno sve što se može znati vezano uz poreze na promet nekretninama.

Tko plaća porez na promet nekretninama i u kojem iznosu?
Porez na promet nekretninama plaća kupac po poreznoj stopi od 5% prodajne cijene, to jest tržišne vrijednosti nekretnine prema Poreznoj upravi. Izuzetak je slučaj u kojem kupac rješava svoje stambeno pitanje prvi put.

Koji je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Rok za prijavu porezne obveze je 30 dana, a rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana ispostave rješenja. U slučaju nepravovremenog plaćanja, obračunavaju se kamate za svaki dan kašnjenja.

Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima?
U slučaju da prodavatelj prodaje nekretninu po cijeni višoj od nabavne cijene u periodu kraćem od tri godine od kada ju je stekao, tada je na ostvarenu razliku obvezan platiti porez koji iznosi 35% uvećan za prirez.

Na koji način je oporezovan najam ili zakup nekretnine?
Porez na najam i zakup nekretnina određen je Zakonom o porezu na dohodak kao dohodak od imovine i imovinskih prava. Kod takvog dohotka priznaju se izdaci u visini od 30% od stvarne najamnine ili zakupnine. Predujam poreza plaća se do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec i iznosi 15% od iznosa umanjenog za priznate izdatke. U slučaju iznajmljivanja turistima za koje je plaćena boravišna pristojba, izdaci se u utvrđuju u visini 50% od ostvarene najamnine. Predujam poreza u ovom slučaju obračunava i isplaćuje sam porezni obveznik pri svakoj naplati najamnine u visini od 15% od iznosa umanjenog za priznate izdatke.

Koliko iznosi agencijska provizija za posredovanje u prometu nekretninama?
Agencijsku proviziju plaća strana koja zatraži posredovanje agencije. Proviziju određuje agencija, a obično iznosi 2% do 3%.

Postoji li razlika između domaćih i stranih poreznih obveznika?
U pogledu plaćanja poreza na promet nekretnina strane fizičke i pravne osobe izjednačene su s domaćima, osim ako međunarodnim ugovorom između zemalja nije drukčije određeno.

Tko i kako utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine?
Porezna uprave prema mjestu nekretnine na temelju isprava o stjecanju. Ako promet nekretnine nije prijavljen prema tržnoj vrijednosti Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost.

Postoji li obveza plaćanja poreza na promet nekretnina kad kupac nekretnine, zbog prava trećih osoba, ne može stupiti u posjed nekretnine?
U tom slučaju porezna obveza nastaje u trenutku zaključivanja ugovora na osnovi koje se stječe nekretnina, neovisno o tome što kupac ne može stupiti u posjed dotične nekretnine.

Koje je isprave porezni obveznik dužan dostaviti uz prijavu poreza na promet nekretnina?
Isprave o stjecanju vlasništva nad nekretninom (kupoprodajni ugovor, ugovor o darovanju, pravomoćno rješenje o nasljeđivanju i slično), a na zahtjev Porezne uprave i druge isprave za utvrđivanje porezne obveze.

• Plaćanje poreza kod iznajmljivanja

Kod iznajmljivanja nekretnina postoje dvije različite situacije. Ukoliko iznajmljujete stan za stanovanje onda ne ulazite u sustav PDV-a bez obzira koliko zaradili godišnje jer su te usluge neoporezive. Ako pak iznajmljujete prostor tvrtki kako bi ona obavljala svoju djelatnost onda ulazite u sustav ukoliko zaradite više od 85.000 kn u jednoj godini, te morate voditi i poslovne knjige. To možda i nije tako loše jer bi eventualno mogli ubaciti neke troškove koji bi bili porezno priznati i po kojima bi si mogli priznati pretporez. Ukoliko ste već toliko sretni da imate stan ili kuću viška za iznajmljivanje bilo bi pošteno i platiti malo poreza i prireza. Postupak je vrlo jednostavan, ali se ne odnosi na one koji se bave turističkom djelatnošću već samo na fizičke osobe koje iznajmljuju svoje nekretnine drugim fizičkim i pravnim osobama. Recimo da ste našli podstanara i otvorili žiro račun u banci jer naplaćivanje najamnine u gotovini ne dolazi u obzir. Zatim slijedi potpisivanje ugovora s podstanarima, određivanje mjesečne najamnine i dostava ugovora u poreznu upravu. Porezna uprava će vam izračunati porez na sljedeći način:

Cijena najma je 1.000,00 kn.
Iznos se umanjuje za 30% porezno priznatih izdataka, tj. za 300,00 kn.
Na tih 700,00 kn plaćamo samo 15% poreza što iznosi 105,00 kn.
Na kraju se plaća prirez na iznos poreza. Ako živite u Zagrebu to je 18% od 105,00 kn, tj. 18,90 kn.
Imate ukupno 123,90 kn poreza i prireza mjesečno.
Redovne mjesečne uplatnice na iznos od 123,90 kn možete platiti putem internet bankarstva ili u banci, pošti ili FINI.

Ukoliko pokušavate prijaviti manji iznos nego što ste dogovorili s podstanarima, porezna uprava ima pravo procijeniti koliko zaista najam na toj lokaciji. Ako procijene da je iznos premali, oni će obračunati porez i prirez na viši iznos i platit ćete više. Držite se realnih tržišnih cijena i ne bi trebalo biti problema. Na kraju godine niste dužni podnijeti godišnju poreznu prijavu zbog dohotka od najma, ali ako iz drugog razloga podnosite prijavu onda morate i to prijaviti.

• Oslobođenje od poreza na nekretnine

Nikako nije na odmet prisjetiti se propisa o poreznim olakšicama vezanim uz nekretnine. Tako porez na promet nekretnina ne plaćaju građani koji kupuju prvu nekretninu kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje uz sljedeće uvjete:

1. da imaju hrvatsko državljanstvo.

2. da prijavljuju prebivalište na istoj adresi gdje se njihova nova nekretnina nalazi.

3. da veličina kuće ili stana zadovoljava uvjete površine ovisno o broju stanovnika:
- za 1 osobu do 50m stambenog prostora
- za 2 osobe do 65m stambenog prostora
- za 3 osobe do 80m stambenog prostora
- za 4 osobe do 90m stambenog prostora
- za 5 osoba do 100m stambenog prostora
- za 6 osoba do 110m stambenog prostora
- za 7 i više osoba do 120m stambenog prostora
ukoliko pak veličina prelazi zadane površine tada se porez plaća samo na višak prostora.

4. da kupac i njegova obitelj nemaju u vlasništvu drugu nekretninu koja zadovoljava njihove potrebe, te da nemaju u vlasništvu druge nekretnine znatnije vrijednosti.

Članovima uže obitelji, smatraju se bračni partner te djeca prijavljena na istoj adresi. Porez se plaća ako se stan ili kuća otuđi u roku od pet godina od dana nabave, odnosno ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni svi uvjeti za porezno oslobođenje.

• Stranci ravnopravni

Državljani iz zemalja Europske Unije od 1. veljače 2009 godine potpuno nesmetano i bez ikakvih zakonskih ograničenja kupuju nekretnine u Hrvatskoj. Time su u potpunosti izjednačeni s hrvatskim građanima, a postojeća ograničenja ostati će samo za državljane zemalja izvan Europske Unije.
Naime, počinje se primjenjivati ugovor iz pregovora s EU za poglavlje Sloboda kretanja kapitala. U pregovorima je dosada jedino Malta uspjela izboriti pravo na posebna zakonska ograničenja prodaje nekretnina strancima, ali valja imati na umu da se radi o maloj otočnoj državici. Do sada su strani državljani nekretnine kupovali osnivajući tvrtke, to jest preko pravnih osoba, a od veljače kupnja im je još jednostavnija jer mogu nesmetano obavljati kupnju i kao fizičke osobe.
U trenutačnom razdoblju financijske krize i sveopćeg pesimizma, ovaj zakon o nekretninama je možda baš ono što nam treba da se potakne pomalo uspavano tržište nekretnina u Hrvatskoj.

• Novi zakon donosi probleme

Novi Zakon o poljoprivrednom zemljištu podigao je puno prašine među investirorima u nekretnine u Hrvatskoj i građevinarima. Problem je novi namet prema kojemu razliku između vrijednosti poljoprivrednog i građevinskog zemljišta plaćaju sami investitori, što uzrokuje više troškove i ukupnu vrijednost investicije. Razumljiva je namjera da se zaštiti poljoprivredno zemljište i spriječi urbanizacija, ali situacija je puno drugačija u građevinskim zonama u kojima je odluka o prenamjeni već donesena. Nameta nisu oslobođeni graditelji stambenih zgrada, pa postoji rizik od poskupljenja stanova. Skupi stanovi neće se lako prodavati, pa bi moglo doći do otpuštanja radnika zbog manjka posla. Naknada se također plaća prema površini, a ne prema tome koliko se kvadrata na njoj gradi, pa bi se zbog toga moglo dogoditi da se parcele preizgrađuju. Pa, da vidimo o čemu se tu ustvari radi!
Po novom zakonu, investitori će morati plaćati naknadu ovisno o površini čestice, to jest poljoprivrednog zemljišta koje se prenamijenjuje za gradnju. Porezna uprava određuje vrijednost zemljišta, a investitor plaća utvrđeni postotak razlike vrijednosti između poljoprivrednog i građevinskog zemljišta. Naknada, osim o veličini parcele, ovisi i o kategoriji, to jest kvaliteti, poljoprivrednog zemljišta. Prihodi koji se ostvare od naknade idu u državni proračun, od čega 70% za financiranje projekata okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta, a 30 posto u proračun lokalnoj samoupravi.
Prognoze su svakakve, pa nam preostaje jedino strpiti se i vidjeti kakve će učinke novi zakon imati na tržište nekretnina u Hrvatskoj.